Цены на недвижимость: Канада vs. США

Отсюда: http://www.theglobeandmail.com/report-on-business/economy/housing/price-gap-between-canada-us-homes-hits-record/article18118369/

Вопроса, собственно, два. И оба традиционные:
- Кто виноват?
- Что делать?

Я думаю что не последнюю роль в этом CMHC играет т.к. так сказать "расслабляет" и не позвлят банкам эфективно управлять рисками, а касательно что делать, ну так вроде кал пытаются реформировать вплоть до приватизации CMHC.

С точки зрения "что делать", можно ещё продать что имеешь в Канаде и купить взамен два таких в США. Поскольку там в два раза дешевле.

Заметила интересный момент - на канадском графике цены на дома падают в середине года почти все годы. Мне всегда казалось, что наоборот, люди переезжают летом и цены должны были бы расти (как на америк. графике).

Могу сказать, что знаю многих канадцев, которые купили дома в теплых местах США за последние несколько лет :) Падение канадских цен предсказывают уже довольно давно, но пока ничего не происходит....

Ну это с точки зрения инвестиции наверно да, а жить где? А что если завтра Америка введет что то типа специального налога на недвижимость для нерезедентов и т.п.?

А вообще конечно, стоимость недвижимости определятся тем сколько покупатель готов заплатить и с этой точки зрения текущие канадские variable или 1-5-year fixed rates при моргадже на 25 лет выглядят немного стремно.

Надо потихоньку поднимать процент по моргиджам / ипотеки, а то совсем как-то неприлично. Процент низкий - недвижимость запредельно дорогая. В течение шести лет по пол-пункта в год надо поднимать. Вот рынок и охладится. Надоели неприлично низкие процентные ставки. Они делают жильё менее доступным, как ни странно.

mijas:

Надо потихоньку поднимать процент по моргиджам / ипотеки, а то совсем как-то неприлично. Процент низкий - недвижимость запредельно дорогая. В течение шести лет по пол-пункта в год надо поднимать. Вот рынок и охладится. Надоели неприлично низкие процентные ставки. Они делают жильё менее доступным, как ни странно.

Ну, это смотря с какой стороны забора вы сидите. Если у вас дом уже есть, зачем вам чтобы он дешевел? И, зачем вам чтобы ваши выплаты за него росли, если мортгич еще не выплачен?

И даже если вы по другую сторону забора и дома еще нет, все не так однозначно: выгоднее ли вам его покупать при высоких ставках, когда чуть ли не сто процентов ваших выплат в первые годы будут уходить только на проценты, и до принципала дело дойдет очень нескоро? Посмотрите на таблицы распределения выплат между принципалом и интерест при разных ставках, наверное засомневаетесь хотите ли вы повышения ставок.

С другой стороны, как правило, стоимость недвижимости и ставки взаимозависимые вещи, т.е. ставки вверх недвижимость вниз и наоборот.

http://prian.ru/news/27783.html

mijas:

Вот примеры двух кондо в Нью-Йорке (Бруклин), насчёт которых я точно знаю:
1 бедрум, куплено в 2002 за 154, сейчас стОит 350.
3 бедрума, куплено в 2008 за 416, сейчас стОит 520.
Так что не везде в Америке не растут (но если относительно недалеко Манхэттен с его рабочими местами...). Хотя, возможно, избитая фраза "НЙ - это не Америка" касается и недвиги тоже.

Ursego:

Вот примеры двух кондо в Нью-Йорке

Ну да, это ж средняя по больнице. В отдельных районах, городах, наверно, бывают разные отклонения.
Твои примеры, впрочем более-менее попадают в график. После 2002 года цены ещё некоторое время неплохо росли.
И в 2008 был минимум, после которого всё немного подросло.

Ludmila Zuskin:

http://prian.ru/news/27783.html

Рынок элитной недвижимости в таких городах как Нью-Йорк или Лондон, как я понимаю, это вообще отдельный рынок, никак не связанный с рынком недвижимости для обычных людей. У него свои законы, свои взлёты и падения (преимущественно, взлёты )

888:

Ну, это смотря с какой стороны забора вы сидите

Я как бы с обеих сторон. У меня есть своя недвижимость. Но я ж не против ещё во что-то вложиться. А на таком рынке это не так уж безопасно. Хотелось бы чтобы рынок недвижимости не был похож на игру в рулетку. Типа 15 лет прёт вверх как угорелый, а потом раз, и шлёпнулся. Т.е. в неправильное время купил - потерял немало. Получается слишком рискованное мероприятие. А так как многие из нас играют на нём с рычагом, т.е. не своими деньгами, а заимствованными, то и потери могут быть значительными если входишь на рынок в неправильное время.

mijas написал(а) здесь:

У меня есть своя недвижимость. Но я ж не против ещё во что-то вложиться.

Найдя дешёвый дом в США, обязательно проверь евойный property tax. Цена может быть низкой, а таксы такие, что дух захватывает!

Ursego писал(а) здесь:

Найдя дешёвый дом в США, обязательно проверь евойный property tax. Цена может быть низкой, а таксы такие, что дух захватывает!

Таки да. Property taxes могут очень сильно отличаться.
И не только от штата к штату, но и от города к городу.

говоря о сравнении покупки недвижимости между нашими странами - я бы упомянул 3 главных:

1) интерес по моргиджу в Штатах - tax deductible. Т.е. при прочих равных (при условии одинаково высоких $150+ доходов) - в Штатах за моргидж в ~$500к чистыми платишь примерно столько же, сколько в Канаде за моргидж в ~$400к
2) упомянутый рroperty tax - тоже tax deductible. Т.е. с моего довольно большого рroperty tax в ~$9к - чистыми (после налогов) получается плачу ~$6к.
Тут речь только о федеральных налогах. Кое где (зависит от штата) рroperty tax is deductible и с налогов штата.
3) Собственно моргидж - если говорить о fixed, то стандарт тут 15 или 30 лет (иногда с промежуточными вариантами).
Т.е. % забивается на 30 лет. Помнится в Канаде стандарт был 5 лет (про 15-30 лет я там не слышал).
Можно погашать моргидж досрочно без всяких штрафов.
Именно поэтому в последние несколько лет в штатах был бум перефинансирования - когда падал %интерес.
Скажем я лично брал моргидж 5 раз за 5 лет на один и тот же дом (1 раз покупка и 4 раза перефинансирование под более низкий %). Начинал с 6%, сейчас 3.35% (это на 30летний период. На 15 лет можно было взять и под <2.5%).
Ни разу не платил ни за перефинансирование, ни за досрочное погашение моргиджа.
Но боюсь лафа закончилась. Это был рекордно низкий % за последние 30+ лет.

Я слышала, что в Штатах проперти тах рассчитывается один раз на момент покупки дома и потом уже эта цифра не меняется. Поэтому владельцы жилья, кот. к примеру, купили дом 50 лет назад за 100 тыс. так и платят на него тах рассчитанный от цены в 100 тыс. хотя дом подорожал за 50 лет в _____раз. А новые владельцы этого дома, будут на тот же дом платить тах уже по новой рыночной цене, рассчитанной на момент покупки. Так ли это?

Скрипка писал(а) здесь:

Я слышала, что в Штатах проперти тах рассчитывается один раз на момент покупки дома и потом уже эта цифра не меняется.

Я слышал про подобное.
Не удивлюсь, если где-то это окажется правдой. Чего только не бывает в этой большой и разнообразной стране.
Такие мелочи, как порядок рассчета property tax определяются не на уровне штатов, но на уровне отдельных поселений/городов.
Я бы (в моей нынешней ситуации) не хотел бы жить в таком поселении с замерзшими property tax, потому как наверняка школы там будут из плохих. Ибо хорошие школы - дорого стоят.
Мой property tax растет (с 2011) каждый год на ~$250-300.

Piterskii написал(а) здесь:

Property taxes могут очень сильно отличаться.
И не только от штата к штату, но и от города к городу.

Да, именно поэтому и надо проверять каждый город, в котором планируешь инвестировать в rental property.

Piterskii написал(а) здесь:

интерес по моргиджу в Штатах - tax deductible.

Да, это большой плюс Штатов. В Канаде tax deductible только интерес по моргиджу для rental property.

Piterskii написал(а) здесь:

Собственно моргидж - если говорить о fixed, то стандарт тут 15 или 30 лет (иногда с промежуточными вариантами).
Т.е. % забивается на 30 лет. Помнится в Канаде стандарт был 5 лет (про 15-30 лет я там не слышал).

Это уже оффтоп, но всё-же отвечу: в Канаде период амортизации (т.е. полной выплаты моргиджа - например, 25 лет) состоит из нескольких term-ов (т.е. периодов, на которые заключается контракт с банком - чаще всего это 5 лет, но может быть 1, 2, 3, 4, 7 или 10 - это те , с которюми я сталкивался). В Штатах система другая - там период амортизации и term совпадают.

Ursego написал(а) здесь:

Piterskii написал(а) здесь:

интерес по моргиджу в Штатах - tax deductible.

Да, это большой плюс Штатов. В Канаде tax deductible только интерес по моргиджу для rental property.

Зато в Канаде не облагается налогом прирост капитала (Capital Gain) с "основного места жительства" (Principal Rresidence).

подскажите за 30-40 $ американских смогу ли я купить однокомнатную квартиру в Канаде ? какие цены на недвижимость ?