Имя пользователя:

Пароль:


Список форумов КАНАДА Недвижимость Просмотров: 5814 Промотать вниз к быстрому ответу

Секретная база данных для риэлторов - миф?


Жильё в Торонто и пригородах. Вопросы риэлтору
Модератор: Ludmila Zuskin
   Поделиться темой: 
  #21
Сообщение 15 янв 2014, 11:34
Canada, Ontario
Город: Торонто
Стаж: 4 года 3 месяца 17 дней
Постов: 4157
Лайкнули: 576 раз
Карма: 14%
Заход: 13 ноя 2016, 15:42

Если дом стоит на продажу три года и его никто не покупает, значит цена явно завышена. Если дом не успевают донести до рынка и берут в один день - цена занижена. Реальная цена будет только в том случае, если о доме узнает широкий круг покупателей.


Не всё так однозначно. Дом могут купить сразу же из-за целого комплекса причин. Может покупателю важно купить дом именно в этом месте из-за того, что он расположен рядом с его работой/хорошей школой/садиком, из-за того, что им нужно срочно въехать в дом, так как им негде жить... и из-за целого комплекса причин. Да, иногда бывают покупатели, которые из-за каких-то своих причин согласны переплатить за дом. Но никто не гарантирует, что именно этот дом продастся за один день. Очень не многие дома продаются за 1 день.
Риэлтор - агент по покупке и продаже недвижимости в Торонто и пригородах (ARC Realty Inc.)
☎ 647.986.1877 • ludmila@zuskin.ca • Сайт: zuskin.ca • FB: facebook.com/ludmila.zuskin • Instagram: instagram.com/zuskin

  #22     Секретная база данных для риэлторов - миф?
Сообщение 15 янв 2014, 11:38
Canada, Ontario
Город: Торонто
Стаж: 4 года 3 месяца 17 дней
Постов: 4157
Лайкнули: 576 раз
Карма: 14%
Заход: 13 ноя 2016, 15:42

Первый раз не примет, второй уже примет. Зато будет спокоен, что не продал по заниженой цене. А рядом может и не быть таких домов на продажу.


Обычно продавец "успокоен" уже до подачи листинга на МЛС. Риэлтор приходит к нему на встречу с подготовленными данными о том за сколько продались дома в округе. Риэлтор объясняет продавцу на каком основании он составил цену его дома. Очень редко так бывает, что в округе нет домов на продажу. Бывает, да, но ОЧЕНЬ РЕДКО.
Риэлтор - агент по покупке и продаже недвижимости в Торонто и пригородах (ARC Realty Inc.)
☎ 647.986.1877 • ludmila@zuskin.ca • Сайт: zuskin.ca • FB: facebook.com/ludmila.zuskin • Instagram: instagram.com/zuskin

  #23     Секретная база данных для риэлторов - миф?
Сообщение 15 янв 2014, 11:42
Canada, Ontario
Город: Торонто
Стаж: 4 года 3 месяца 17 дней
Постов: 4157
Лайкнули: 576 раз
Карма: 14%
Заход: 13 ноя 2016, 15:42

Риэлтор делает Comparative Market Analysis (СМА) http://en.wikipedia.org/wiki/Comparables до подачи листинга и показывает его продавцу дома.
Наша база данных выдаёт стейтмент, в котором указаны особенности продавшихся домов в округе, их цена, сколько они стояли на маркете. Это называется СМА.
Риэлтор - агент по покупке и продаже недвижимости в Торонто и пригородах (ARC Realty Inc.)
☎ 647.986.1877 • ludmila@zuskin.ca • Сайт: zuskin.ca • FB: facebook.com/ludmila.zuskin • Instagram: instagram.com/zuskin

  #24     Секретная база данных для риэлторов - миф?
Сообщение 15 янв 2014, 11:44
Canada, Alberta
Стаж: 3 года 9 месяцев 19 дней
Постов: 1906
Лайкнули: 855 раз
Карма: 45%
Пол: Ж
Заход: Вчера, 15:36
При покупке дома огромное значение имеет общее состояние рынка. Если домов не хватает (как было в Калгари этим летом после наводнения), то цены идут вверх, на дома дают сразу несколько оферов, часто выше, чем изначальная цена. А бывает, что все наоборот.
За день дома покупают или сами реалторы для себя, или для клиентов, которые дают четкие указания (например, любой дом на этой улице, цена не принципиальна).

  #25     Секретная база данных для риэлторов - миф?
Сообщение 15 янв 2014, 11:45
vladbarry Аватара пользователя
СОЗДАТЕЛЬ ТЕМЫ
Canada, Alberta
Город: Calgary, AB
Стаж: 4 года 29 дней
Постов: 1180
Лайкнули: 295 раз
Карма: 25%
Пол: М
Лучше обращаться на: ты
Заход: 8 часов 50 мин назад
И ещё - даже те properties, которые выставляются на МЛС для широкой публики, попадают туда не сразу, а через несколько дней, в течение которых доступ к ним имеют только риэлторы (на закрытом сайте). Таким образом нередко происходит так, что до публичного доступа дом просто не доходит - кто-то успевает купить его раньше других.


Нередко - это значит часто? Несколько дней - это примерно сколько, 3-5?
Чтобы продать что-либо по реальной цене, надо конечно во-первых хорошо знать рынок. Зная примерную цену, за сколько можно продать что-то (не важно, дом или что-то другое) - НУЖНО поставить цену немного бОльшую, чтобы потом было куда отступать.
Допустим выставил я что-то на продажу, прошла неделя, другая - ни одного предложения. Если время терпит - можно еще подождать. Если надо продавать срочно - срочно снижаем цену, пока не появятся предложения. А если с продажей время терпит - можно и еще подождать.

Но нет никаких причин продавать что-либо не донеся до аукциона. Ведь если до аукциона такой ажиотаж, что просто из рук вырывают, то после выставления на продажу еще покупатели подтянутся, и продать можно будет дороже?

  #26     Секретная база данных для риэлторов - миф?
Сообщение 15 янв 2014, 11:46
Canada, Ontario
Город: Торонто
Стаж: 4 года 3 месяца 17 дней
Постов: 4157
Лайкнули: 576 раз
Карма: 14%
Заход: 13 ноя 2016, 15:42

Кстати, каждый из вас, кто живёт в Торонто и GTA и хочет получить такой анализ от меня -- пожалуйста. Напишите мне в личку свой адрес и я дам вам информацию о том, за сколько ваш дом можно продать на сегодняшний день.

Это бесплатно для вас и я сделаю это для вас даже если вы и не собираетесь свой дом продавать сейчас.
Риэлтор - агент по покупке и продаже недвижимости в Торонто и пригородах (ARC Realty Inc.)
☎ 647.986.1877 • ludmila@zuskin.ca • Сайт: zuskin.ca • FB: facebook.com/ludmila.zuskin • Instagram: instagram.com/zuskin

  #27     Секретная база данных для риэлторов - миф?
Сообщение 15 янв 2014, 11:50
Fly Аватара пользователя
Canada, Ontario
Город: Торонто
Стаж: 3 года 5 месяцев 20 дней
Постов: 978
Лайкнули: 104 раз
Карма: 11%
СССР: Москва
Пол: Ж
Заход: 05 дек 2014, 08:56
Но нет никаких причин продавать что-либо не донеся до аукциона. Ведь если до аукциона такой ажиотаж, что просто из рук вырывают, то после выставления на продажу еще покупатели подтянутся, и продать можно будет дороже?
Я совершенно согласна с вашими доводами. Но чтоб это изменить надо баллотироваться в парламент. :mrgreen: А пока оно работает так, как работает, к этому надо приспосабливаться а не возмущаться на форумах - к чему эти пустопорожние переливания?

  #28     Секретная база данных для риэлторов - миф?
Сообщение 15 янв 2014, 11:53
Canada, Ontario
Город: Торонто
Стаж: 4 года 3 месяца 17 дней
Постов: 4157
Лайкнули: 576 раз
Карма: 14%
Заход: 13 ноя 2016, 15:42

Допустим выставил я что-то на продажу, прошла неделя, другая - ни одного предложения. Если время терпит - можно еще подождать. Если надо продавать срочно - срочно снижаем цену, пока не появятся предложения. А если с продажей время терпит - можно и еще подождать.


Вы рассуждаете со стороны продавца. Я вам показываю точку зрения покупателя, который работает с риэлтором. У такого покупателя есть возможность получить через меня информацию о ценах на дома. Если цена на ваш дом завышена, то я об этом скажу своему покупателю и не буду советовать ему покупать ваш дом. Другие риэлторы поступят точно так же, так как риэлтор покупателя защищает интересы своего клиента. А если дом давно стоит на маркете (4-5 месяцев), то сразу возникает вопрос о том, а всё ли в порядке с таким домом?
Риэлтор - агент по покупке и продаже недвижимости в Торонто и пригородах (ARC Realty Inc.)
☎ 647.986.1877 • ludmila@zuskin.ca • Сайт: zuskin.ca • FB: facebook.com/ludmila.zuskin • Instagram: instagram.com/zuskin

  #29     Секретная база данных для риэлторов - миф?
Сообщение 15 янв 2014, 11:54
Canada, Ontario
Город: Toronto
Стаж: 3 года 8 дней
Постов: 1252
Лайкнули: 222 раз
Карма: 18%
СССР: Ташкент
Пол: М
Заход: 19 авг 2016, 18:34
Если это селлерс маркет, то на такой дом может быть несколько оферов и в таком случае бывает, что покупатели пишут офер на цену, большую чем написано в листинге.
Мы именно так и попали... и хорошенько переплатили..намного выше наше начального бюджета, но у нас не особо был выбор так как нам важен был район для ребенка.
We make a living by what we get, but we make a life by what we give.

  #30     Секретная база данных для риэлторов - миф?
Сообщение 15 янв 2014, 11:56
Canada, Ontario
Город: Торонто
Стаж: 4 года 3 месяца 17 дней
Постов: 4157
Лайкнули: 576 раз
Карма: 14%
Заход: 13 ноя 2016, 15:42

MLS -- это не аукцион. Это выражаясь простым языком "доска объявлений". Иногда бывает, что покупатель хочет продать свой дом через аукцион. Это другой случай. Если хотите, то я напишу как рабтает аукцион и какие виды аукционов бывают, но чуть позже.
Риэлтор - агент по покупке и продаже недвижимости в Торонто и пригородах (ARC Realty Inc.)
☎ 647.986.1877 • ludmila@zuskin.ca • Сайт: zuskin.ca • FB: facebook.com/ludmila.zuskin • Instagram: instagram.com/zuskin

  #31     Секретная база данных для риэлторов - миф?
Сообщение 15 янв 2014, 12:00
Canada, Alberta
Стаж: 3 года 9 месяцев 19 дней
Постов: 1906
Лайкнули: 855 раз
Карма: 45%
Пол: Ж
Заход: Вчера, 15:36
vladbarry, мне кажется, что вы упускаете один момент - ваше дело соглашаться с вашим реалтером или нет при оценке вашего дома. Например, реалтор говорит 200,000, а вы настаиваете на 225,000. Дом ставится по вашей цене, если нет спроса - снижаете цену.

  #32     Секретная база данных для риэлторов - миф?
Сообщение 15 янв 2014, 12:04
Canada, Ontario
Город: Торонто
Стаж: 4 года 3 месяца 17 дней
Постов: 4157
Лайкнули: 576 раз
Карма: 14%
Заход: 13 ноя 2016, 15:42

Да, если покупатель не согласен на цену риэлтора и если риэлтор заинтересован в таком клиенте продавце, то дом будет выставлен по завышенной цене.
Риэлтор - агент по покупке и продаже недвижимости в Торонто и пригородах (ARC Realty Inc.)
☎ 647.986.1877 • ludmila@zuskin.ca • Сайт: zuskin.ca • FB: facebook.com/ludmila.zuskin • Instagram: instagram.com/zuskin

  #33     Секретная база данных для риэлторов - миф?
Сообщение 15 янв 2014, 12:08
vladbarry Аватара пользователя
СОЗДАТЕЛЬ ТЕМЫ
Canada, Alberta
Город: Calgary, AB
Стаж: 4 года 29 дней
Постов: 1180
Лайкнули: 295 раз
Карма: 25%
Пол: М
Лучше обращаться на: ты
Заход: 8 часов 50 мин назад
Вы рассуждаете со стороны продавца. Я вам показываю точку зрения покупателя, который работает с риэлтором. У такого покупателя есть возможность получить через меня информацию о ценах на дома. Если ваш цена на ваш дом завышена, то я об этом скажу своему покупателю и не буду советовать ему покупать ваш дом. Другие риэлторы поступят точно так же, так как риэлтор покупателя защищает интересы своего клиента. А если дом давно стоит на маркете (4-5 месяцев), то сразу возникает вопрос о том, а всё ли в порядке с таким домом?


Да точка зрения покупателя как раз понятна с самого начала, я про это и не спрашивал. Разумеется покупать выгодно когда о доме никто не знает (кроме риэлторов), успеть до того как налетят другие.
Разумеется я картину Айвазовского перед аукционом куплю за миллион, потому что на аукционе (рынке) ее кто-нибудь за 10 купит.

Вот только ПРОДАВЦУ дома ну никак получается не выгодно (по деньгам), чтобы его дом купили в те несколько дней пока дом еще не дошел до широкого покупателя. Разумеется это выгодно продавцу, если ему нужно продать дом за 1-2 дня не важно по какой цене, лишь бы побыстрее.

Про 4-5 месяцев я уже сказал. Если продавцу важно продать по этой цене и время для него значения не имеет - то и пусть стоит - ждет своего покупателя. Если продать надо побыстрее - цену снизить - всего и делов-то.

Возвращаясь к теме вопроса - есть ли секретная база только для риэлторов - таки да, есть. Только что выставленные дома попадают в широкую продажу только через несколько дней. Отсюда простой вывод - риэлторы чаще действуют в интересах покупателя, стремясь купить подешевле. Риэлторы продавцов - стремясь побыстрее сбыть дом - действуют вопреки интересам своих клиентов, разумеется, если не стоит задача продать дом за 1-2 дня.

Вывод: Продавая дом, не надо вестись на продажу за один день - это говорит только о том что цена занижена. Нужно подождать несколько дней, пока дом не появится в широкой продаже - только тогда станет понятно, занижена цена или реальна.

Спасибо Люда!

  #34     Секретная база данных для риэлторов - миф?
Сообщение 15 янв 2014, 12:14
Canada, Ontario
Стаж: 3 года 22 дня
Постов: 213
Лайкнули: 35 раз
Карма: 17%
Пол: Ж
Заход: 24 окт 2016, 14:37
..

  #35     Секретная база данных для риэлторов - миф?
Сообщение 15 янв 2014, 12:14
vladbarry Аватара пользователя
СОЗДАТЕЛЬ ТЕМЫ
Canada, Alberta
Город: Calgary, AB
Стаж: 4 года 29 дней
Постов: 1180
Лайкнули: 295 раз
Карма: 25%
Пол: М
Лучше обращаться на: ты
Заход: 8 часов 50 мин назад
MLS -- это не аукцион. Это выражаясь простым языком "доска объявлений".

Суть та же. Аукцион - это торг из нескольких покупателей, кто лучшее предложение сделает.

  #36     Секретная база данных для риэлторов - миф?
Сообщение 15 янв 2014, 12:16
Canada, Ontario
Стаж: 3 года 22 дня
Постов: 213
Лайкнули: 35 раз
Карма: 17%
Пол: Ж
Заход: 24 окт 2016, 14:37
Да, если покупатель не согласен на цену риэлтора и если риэлтор заинтересован в таком клиенте продавце, то дом будет выставлен по завышенной цене.

А будет ли риелтор стараться продать такой дом своего клиента? И можно ли поменять риелтора, например через месяц, или продавец обязан с ним работать до конца? Мы например очень были недовольны нашим предыдущим риелтором, который продавал наш дом, точнее его отношением к работе.

  #37     Секретная база данных для риэлторов - миф?
Сообщение 15 янв 2014, 12:18
Canada, Ontario
Город: Торонто
Стаж: 4 года 3 месяца 17 дней
Постов: 4157
Лайкнули: 576 раз
Карма: 14%
Заход: 13 ноя 2016, 15:42

Я понимаю ваши эмоции. Каждый хозяин дома после покупки думает, что его дом очень сильно подорожал в цене. Да, дома дорожают, спору нет. Но иногда они подорожали нe настолько много, насколько представляют себе владельцы домов. Выставляя дом на продажу, нужно смотреть правде в глаза, а не витать в облаках. Риэлтор вам показывает СМА, который сделан на реальных проданных домах в вашей округе. Он показывает вам правду жизни без всяких прикрас. СМА -- это реальность, на основе которой нужно поставить правильную цену дома. Переоцененный дом имеет шанс не продаться. Это будет отражено в нашей риэлторской базе данных. Ага, скажу я своему клиенту покупателю. "Смотри, этот дом был 6 месяцев на рынке по такой цене и он не продался. Сейчас они его выставили по правильной цене и этот дом теперь нужно смотреть."
Да, законы рынка чаще всего диктуют покупатели. И это не только в сфере недвижимости. Такова жизнь.
Риэлтор - агент по покупке и продаже недвижимости в Торонто и пригородах (ARC Realty Inc.)
☎ 647.986.1877 • ludmila@zuskin.ca • Сайт: zuskin.ca • FB: facebook.com/ludmila.zuskin • Instagram: instagram.com/zuskin

  #38     Секретная база данных для риэлторов - миф?
Сообщение 15 янв 2014, 12:22
Canada, Ontario
Город: Торонто
Стаж: 4 года 3 месяца 17 дней
Постов: 4157
Лайкнули: 576 раз
Карма: 14%
Заход: 13 ноя 2016, 15:42

А будет ли риелтор стараться продать такой дом своего клиента?


Да, безусловно он будет стараться. Но приводят на смотрины дома ДРУГИЕ риэлторы. Риэлторы покупателей. Чтобы они приводили своих покупателей нужно, чтобы цена листинга была поставлена правильно. Иначе никто не захочет такой дом показывать.

Бывает, что у вашего риэлтора есть свои клиенты, но суть в том, чтобы ваш листинг привекал к себе как можно большее число покупателей и нет смысла ограничивать себя только клиентами вашего риэлтора.
Риэлтор - агент по покупке и продаже недвижимости в Торонто и пригородах (ARC Realty Inc.)
☎ 647.986.1877 • ludmila@zuskin.ca • Сайт: zuskin.ca • FB: facebook.com/ludmila.zuskin • Instagram: instagram.com/zuskin

  #39     Секретная база данных для риэлторов - миф?
Сообщение 15 янв 2014, 12:22
Canada, Ontario
Город: Toronto
Стаж: 3 года 10 месяцев 1 день
Постов: 3872
Лайкнули: 892 раз
Карма: 24%
СССР: Кишлак "Кызыл пиез"
Пол: М
Лучше обращаться на: ты
Заход: 3 часа 48 мин назад

Есть географические ограничения для риэлторов ?
Можешь ли ты видеть дома в Манитобе ?
Район, город, провинция
Корпоративное и персональное налогообложение. Бухгалтерия. (Канада, Израиль). Открытие/закрытие, оценка бизнеса. www.MyTaxAdviser.ca

  #40     Секретная база данных для риэлторов - миф?
Сообщение 15 янв 2014, 12:25
vladbarry Аватара пользователя
СОЗДАТЕЛЬ ТЕМЫ
Canada, Alberta
Город: Calgary, AB
Стаж: 4 года 29 дней
Постов: 1180
Лайкнули: 295 раз
Карма: 25%
Пол: М
Лучше обращаться на: ты
Заход: 8 часов 50 мин назад
vladbarry, мне кажется, что вы упускаете один момент - ваше дело соглашаться с вашим реалтером или нет при оценке вашего дома. Например, реалтор говорит 200,000, а вы настаиваете на 225,000. Дом ставится по вашей цене, если нет спроса - снижаете цену.


Об этом и говорю. Но как уже было выше сказано, существует несколько дней, когда дом выставлен на продажу "только для риэлторов". И тут не важно нравится мне цена или не нравится - важно что именно в эти дни и происходит значительное количество сделок, как сказала Люда. То есть если дом продается сходу, еще до выставления на широкий рынок - значит цена занижена. Нужно всего лишь подождать эти несколько дней (а не месяцы и годы) - и если после выставления на рынок от покупателей отбоя нет - значит цена занижена, если есть 1-2 покупателя - цена реальна, если ни одного не появится за следующую неделю - тут как бы неопределенно еще, может и завышена, а может и реальная.

Это сообщение - не последнее. В теме есть ещё страницы. Перейти на следующую >>


Чтобы ответить в этой теме, зарегистрируйтесь или быстро войдите через соцсеть: