Имя пользователя:

Пароль:


Список форумов КАНАДА Недвижимость Просмотров: 361 Промотать вниз к быстрому ответу

Практические советы сдающим жильё в рент (лендлордам)


Жильё в Торонто и пригородах. Вопросы риэлтору
Модератор: Ludmila Zuskin
   Поделиться темой: 
  #1
Сообщение 01 июн 2015, 10:12
Ursego Аватара пользователя
СОЗДАТЕЛЬ ТЕМЫ
Canada, Ontario
Город: Toronto
Стаж: 4 года 3 месяца 16 дней
Постов: 9104
Лайкнули: 2623 раз
Карма: 29%
СССР: Днепропетровск
Пол: М
Лучше обращаться на: ты
Заход: 27 минут назад

Юрист Оксана Дулина:

ЧАСТЬ 1

Ранее, в одной из групп, меня спросили какие советы, кроме общеизвестных, я могла бы дать лендлордам, которые сдают свои дома или квартиры. Так как я не знаю, что именно вам уже известно, я напишу те, что имеют (по моему мнению) наиболее важное значение.

Пожалуй, в этой области закон стоит больше на стороне тенантов, нежели лендлордов. Отношения между лендлордами и тенантами регулируются законом “Residential Tenancies Act”, который раньше назывался “Tenant Protection Act”. К сожалению, кроме названия, практически ничего не поменялось. Поэтому, очень важно кого вы впускаете в дом.

Совет № 1: наведите справки о человеке, которому собираетесь сдавать жильё. Как известно, лучше предотвратить болезнь чем потом её лечить.
Например, rentcheckcorp [точка] com - это веб-cайт, в базу данных которого лендлорды могут заносить информацию о тенантах, с которыми у них были те или иные проблемы - своего рода черный список тенантов. Вы можете зайти на сайт и осуществить поиск по базе данных, использую имя и фамилию вашего потенциального тенанта (для этого надо быть там мембором). Если ваш потенциальный тенант числится в этом списке - то конечно сдавать ему жильё не рекомендуется. Если его имени там нет, это не означает что у него раньше не было проблем - возможно, его лендлорд просто не внёс его имя в этот список.

Для более основательной проверки тенанта обратитесь к юристу который практикует в этой области.

Что обязательно нужно брать у человека которому вы решили сдать жильё:

  • копию водительских прав
  • копию чека его/eё банковского счета
  • фотография номерных знаков (license plate) его/её машины (если имеется).
Все это пригодится на случай, если дело дойдет до судебного разбирательства.

Приведу пример весьма распространенной ситуации - неуплата рента. Представим, что вы, к примеру, очень ответственный лендлорд, который не ждёт целый месяц (а то и несколько месяцев) для того, чтобы подать в суд на неплательщика, а действует сразу.

Итак, пример: средний рент сегодня составляет около $1000. Предположим, что рент платится первого числа каждого месяца. Допустим, что 1-го июня тенант не уплатил рент. Уже на следующий день, 2-го июня, вы можете дать ему уведомление о неуплате (форма N4). Следуя инструкциям, указанным в этой форме - вы должны дать вашему тенанту 14 календарных дней на оплату задолженности по аренде до того, как вы сможете подать прошение о выселении в жилищный суд (Landlord and Tenant Board).

То есть, подать документы в суд вы сможете только 16-го июня и, если повезёт, слушание дела будет назначено ещё через три недели, то есть где-то 7-го июля. И вот, 7-го июля вы приходите на слушание и, о чудо, его не отложили ещё на месяц по независящим от вас причинам (что бывает в 99% случаев), а выслушали, и дали вам, что называется стандартное решение суда (Standard Order), которое говорит о том, что если ваш тенант не выплатит всю причитающуюся вам сумму в течение 11-ти дней, то вы сможете обратиться к шерифу с требованием об его принудительном выселении.

Вы ждёте ещё 11 дней, звоните шерифу и говорите "У меня есть постановление суда о выселении тенанта. Срочно приезжайте исполнять!" А шериф вам отвечает: "Нет уважаемый, давайте-ка лучше вы к нам, на Юниверсити авеню (Univrtsity Avenue) с оригинальным постановлением и с $350, и тогда мы назначим тебе выселение недель так через четыре (то есть в середине Августа), если повезёт, потому что мы заняты по самое никуда".

А теперь давайте посчитаем сколько должен вам ваш тенант на момент выселения:
Рента с 1-го июня по середины августа это больше чем $2500, плюс $170 за подачу дела в суд, и $350 шерифу. Итого $3020 и 100 километров измотанных нервов. И это в самом лучшем случае, без задержек и осложнений!

А после всего этого - удачи вам с востребованием вашего долга!!!

Мораль - Не пренебрегайте советом номер один.

ЧАСТЬ 2

Интересно смотреть на лица лендлордов, которые узнают, что срок, прописанный в контракте рента, не является обязательным к исполнению для тенанта. То есть - если тенант не хочет съезжать в конце договора, то по закону он не обязан.

Вот вам, к примеру, ситуация: вы купили дом для своих родителей, которые буквально через полгода должны приехать в Канаду. Зачем дому стоять пустым, если его можно полгода сдавать в рент? И вот, вы находите жильца и заключаете с ним арендный договор на полгода.
Договариваясь с ним, вы объясняете, что через полгода приезжают ваши родители и что к истечению срока договора он должен будет съехать. Тенант клянётся и божится, что через полгода он съедет и все будет хорошо!

За неделю до конца срока вы напоминаете тенанту, что скоро приезжают ваши родители и пора бы начать собирать вещи и в ответ получаете: "Я никуда не уйду, мне и здесь хорошо!". Проведя вечер (а может и всю ночь) в поиске информации по интернету, вы с горечью понимаете, что ваш тенант, по закону, имеет полное право остаться.

Тогда вы начинаете суетиться, заполняете форму уведомления (Notice N12), указываете что к вам приезжают родители и вам нужен ваш дом для личного пользования. Но, увы, не все так просто. Дело в том, что по закону вы должны уведомить вашего тенанта за 60 дней до предполагаемого выселения.

В итоге: родители 2 месяца живут с вами вместе, на кухне две хозяйки, в доме ругань и, в конце концов, развод с женой/мужем и тумбочка между кроватями.

Мораль - родители должны жить отдельно! И вот вам совет № 2: Если вы хотите сдать дом на определённый срок, давайте своему тенанту уведомление за 60 дней заранее, не смотря на то, что вы договаривались с ним о выселении ещё в начале контракта!

ЧАСТЬ 3

Определённо, большинству лендлордов не повредило бы знать больше о законе Residential Tenancies Act перед тем как сдавать жилье. Некоторые из них порой совершают глупые ошибки которые в последствие выливаются в приличную сумму на судебные разбирательства и на юристов (меня например).

И так, чтобы помочь вам, и в какой то степени сделать мою работу проще;) представляю вашему вниманию 13 пунктов которые должен знать каждый лендлорд для того, чтобы не впутываться в неприятности, а если и впутаться, то легко выпутаться.

  1. Когда у вас проблемы с жильцом, не важно какие – отказывается ли он разрешить вам зайти в жильё, провести санобработку, или он шумит и тд – не ждите что ситуация как-то улучшится, сама собой. Не надо писать по сто писем про одно и то же. Дайте одно-единственное предупреждение, одно письмо, и потом давайте ему соответствующее уведомление – такое, например, как нотис N5 или N4, и тд. Во многих случаях после того как тенант получает такой нотис он исправляет поведение и проблема решается. Если вы не даете нотис сразу а ждете, вы просто усугубляете проблему, поощряя нежелательное поведение и допуская то, что это поведение раздражает других жильцов – что, в свою очередь, чревато для вас просьбами о компенсации от них на совсем не маленькие суммы. Не откладывайте резину в долгим ящик!

  2. Когда вы думаете, что ваш тенант выехал, и оставил в своём жилье кого-то, кого вы знать не знаете, не старайтесь усидеть на двух стульях одновременно. Это очень распространённая реакция: дескать, пока новые жильцы платят арендную плату, лендлорд в порядке. Проходит три месяца, они перестают платить, и начинают "гадить в коридоре". Тут лендлорд говорит – «Они тут незаконно! Выселяйте их!» Эмм…поздновато спохватились. Они уже ваши тенанты. Так что решайте сразу, так или иначе. Если вы хотите, чтобы они жили у вас, подписывайте новый договор. Если нет, заполняйте форму А2.

  3. Не посылайте паралигала, на слушание по делу о ренте без того, чтобы он знал все детали о состоянии дома, возможных проблемах, жалобах от страховой и тд. Если паралигал не будет знать деталей, это задержит рассмотрение аппликации, плюс, на слушании у него не будет возможности вызвать свидетелей относительно этих вопросов. В таком случае единственный выбор, который остаётся – это отсрочка, что ещё больше увеличит размер задолженностей.

  4. Не заключайте сделок с тенантом относительно его платежей после того, как LTB (Landlord Tenant Board) предписал платежи согласно стандартному ордеру или ордеру с обусловленным платежом. Если у вас есть ордер, и платёж не производится согласно ему, заполните L4 при первом же нарушении, и дело в шляпе. Если вы начнёте «договариваться», и спустя месяц решите «да ну их, пора выселять», тенант скажет, что после решения LTB вы с ним мило пообщались, и полюбовно договорились платить совсем по другому сценарию. Правило номер один для ордеров с обусловленным платежом –вам не следует никогда позволять сумме долга возрастать, сколько бы ни было сказано извинений и обещаний.

  5. Увеличивайте арендную плату каждый год согласно правилам. Очень часто я сталкиваюсь с ситуацией когда тенанту годами не поднимают арендную плату, а это между прочем ваше право!

  6. Не позволяйте жильцам вселяться без оплаты за первый и последний месяц, и без доказательства принятия ответственности за utilities, если это входит в соглашение. Используйте правильно составленное соглашение, которое даёт тенанту право занять жилое помещение только в том случае, когда соблюдены все условия и обязательства.

  7. Просите рабочих которые приходят в сдаваемое помещение, что в то время, как они проводят работы, они не общаются с тенантами. Сколько бывает жалоб на лендорда только потому, что какой-то болтливый контрактор распустил язык! «О, этот предохранитель – барахло, старее которого я и не видел», - говорит контрактор, а тенант записывает каждое слово. Никакой болтовни, никакого пива. Работай, чёрт побери!

  8. Всегда помните, что Residential Tenancies Act имеет первенство перед любым соглашением или иным документом, утверждающим обратное. Креативные соглашения, которые вы можете заключить относительно аренды, или въезда в помещение, или состояния здания (об этом расскажу подробнее в следующий статье), в случае, если они противоречат закону, не имеют никакой силы. Например следить за maintenance это ваша обязанность.

  9. Если вам по какой либо причине (кроме emergency) надо зайти в сдаваемое помещение, не забывайте давать тенанту соответствующий нотис, в котором должно быть прописано время. Постарайтесь не давать время где промежуток будет больше четырех часов. К примеру нотисы в которых говорится «между 9am и 5pm» противоречат решению суда – читайте Guideline #19.

  10. Используйте форму N8 для постоянной задержки платежей наряду с формой N4 для просрочки платежей. Почему важно ВСЕГДА давать нотис N4, даже если задержка арендной платы только в один день? - потому что если в будущим вы захотите выселить тенанта за то, что он все время запаздывает с платежом (N8), суд как правило хочет видеть как минимум 10-12 таких N4.

  11. Берите дополнительную плату за парковку. Поймите, что у жильцов нет права на парковку. Это услуга, и льгота, которую вы можете добавить по соглашению. Парковка возможна только по соглашению, является ли это частью оригинального договора, или соглашение заключено позднее. В любом случае, перед тем как вы предоставляете парковочное место, убедитесь, что соглашение о парковке подписано, и что тенант добавил вам к депозиту за последний месяц аренды размер стоимости парковочного места – ЕЩЁ РАЗ, ДО ТОГО, КАК ОНИ НАЧАЛИ ПАРКОВАТЬСЯ!

  12. Не стоит самому заполнять уведомления о завершении контракта (Termination notice) , все эти N5, N6 и N7. Очень вероятно, что они будут заполнены не правильно. Без дат, времени, специфики, имён, деталей и так далее. Когда дело дойдет до слушания, суд скорее всего найдет их "дефектными" и все дело будет отклонено. Отклонить заявление, основанное на N5, не просто легко, а очень легко.

  13. Выучите, как платится процент за депозит, который выдан за последний месяц проживания. Если вы, согласно правилам, поднимаете арендную плату каждый год, вы просто берёте процент за депозит,и применяете его к LMR (last month rent), соответственно поднимая его. В таком случае ваш LMR всегда равен существующей оплате за жильё. Судьи в жилищном суде зачастую негодуют, если лендлорд не платит проценты за LMR. Хотелось бы, чтобы они так же негодовали, когда тенант не выплачивает аренду.
Эта статья так же содержит некоторые советы которые были любезно предоставлены мне от моего коллеги, юриста Гари Файна.

Понравилось? Поделитесь с друзьями;)


Чтобы ответить в этой теме, зарегистрируйтесь или быстро войдите через соцсеть: