Вход
Поиск
ЧАСТЬ 1
Ранее, в одной из групп, меня спросили какие советы, кроме общеизвестных, я могла бы дать лендлордам, которые сдают свои дома или квартиры. Так как я не знаю, что именно вам уже известно, я напишу те, что имеют (по моему мнению) наиболее важное значение.
Пожалуй, в этой области закон стоит больше на стороне тенантов, нежели лендлордов. Отношения между лендлордами и тенантами регулируются законом “Residential Tenancies Act”, который раньше назывался “Tenant Protection Act”. К сожалению, кроме названия, практически ничего не поменялось. Поэтому, очень важно кого вы впускаете в дом.
Совет № 1: наведите справки о человеке, которому собираетесь сдавать жильё. Как известно, лучше предотвратить болезнь чем потом её лечить.
Например, rentcheckcorp [точка] com - это веб-cайт, в базу данных которого лендлорды могут заносить информацию о тенантах, с которыми у них были те или иные проблемы - своего рода черный список тенантов. Вы можете зайти на сайт и осуществить поиск по базе данных, использую имя и фамилию вашего потенциального тенанта (для этого надо быть там мембором). Если ваш потенциальный тенант числится в этом списке - то конечно сдавать ему жильё не рекомендуется. Если его имени там нет, это не означает что у него раньше не было проблем - возможно, его лендлорд просто не внёс его имя в этот список.
Для более основательной проверки тенанта обратитесь к юристу который практикует в этой области.
Что обязательно нужно брать у человека которому вы решили сдать жильё:
- копию водительских прав
- копию чека его/eё банковского счета
- фотография номерных знаков (license plate) его/её машины (если имеется).
Приведу пример весьма распространенной ситуации - неуплата рента. Представим, что вы, к примеру, очень ответственный лендлорд, который не ждёт целый месяц (а то и несколько месяцев) для того, чтобы подать в суд на неплательщика, а действует сразу.
Итак, пример: средний рент сегодня составляет около $1000. Предположим, что рент платится первого числа каждого месяца. Допустим, что 1-го июня тенант не уплатил рент. Уже на следующий день, 2-го июня, вы можете дать ему уведомление о неуплате (форма N4). Следуя инструкциям, указанным в этой форме - вы должны дать вашему тенанту 14 календарных дней на оплату задолженности по аренде до того, как вы сможете подать прошение о выселении в жилищный суд (Landlord and Tenant Board).
То есть, подать документы в суд вы сможете только 16-го июня и, если повезёт, слушание дела будет назначено ещё через три недели, то есть где-то 7-го июля. И вот, 7-го июля вы приходите на слушание и, о чудо, его не отложили ещё на месяц по независящим от вас причинам (что бывает в 99% случаев), а выслушали, и дали вам, что называется стандартное решение суда (Standard Order), которое говорит о том, что если ваш тенант не выплатит всю причитающуюся вам сумму в течение 11-ти дней, то вы сможете обратиться к шерифу с требованием об его принудительном выселении.
Вы ждёте ещё 11 дней, звоните шерифу и говорите "У меня есть постановление суда о выселении тенанта. Срочно приезжайте исполнять!" А шериф вам отвечает: "Нет уважаемый, давайте-ка лучше вы к нам, на Юниверсити авеню (Univrtsity Avenue) с оригинальным постановлением и с $350, и тогда мы назначим тебе выселение недель так через четыре (то есть в середине Августа), если повезёт, потому что мы заняты по самое никуда".
А теперь давайте посчитаем сколько должен вам ваш тенант на момент выселения:
Рента с 1-го июня по середины августа это больше чем $2500, плюс $170 за подачу дела в суд, и $350 шерифу. Итого $3020 и 100 километров измотанных нервов. И это в самом лучшем случае, без задержек и осложнений!
А после всего этого - удачи вам с востребованием вашего долга!!!
Мораль - Не пренебрегайте советом номер один.
ЧАСТЬ 2
Интересно смотреть на лица лендлордов, которые узнают, что срок, прописанный в контракте рента, не является обязательным к исполнению для тенанта. То есть - если тенант не хочет съезжать в конце договора, то по закону он не обязан.
Вот вам, к примеру, ситуация: вы купили дом для своих родителей, которые буквально через полгода должны приехать в Канаду. Зачем дому стоять пустым, если его можно полгода сдавать в рент? И вот, вы находите жильца и заключаете с ним арендный договор на полгода.
Договариваясь с ним, вы объясняете, что через полгода приезжают ваши родители и что к истечению срока договора он должен будет съехать. Тенант клянётся и божится, что через полгода он съедет и все будет хорошо!
За неделю до конца срока вы напоминаете тенанту, что скоро приезжают ваши родители и пора бы начать собирать вещи и в ответ получаете: "Я никуда не уйду, мне и здесь хорошо!". Проведя вечер (а может и всю ночь) в поиске информации по интернету, вы с горечью понимаете, что ваш тенант, по закону, имеет полное право остаться.
Тогда вы начинаете суетиться, заполняете форму уведомления (Notice N12), указываете что к вам приезжают родители и вам нужен ваш дом для личного пользования. Но, увы, не все так просто. Дело в том, что по закону вы должны уведомить вашего тенанта за 60 дней до предполагаемого выселения.
В итоге: родители 2 месяца живут с вами вместе, на кухне две хозяйки, в доме ругань и, в конце концов, развод с женой/мужем и тумбочка между кроватями.
Мораль - родители должны жить отдельно! И вот вам совет № 2: Если вы хотите сдать дом на определённый срок, давайте своему тенанту уведомление за 60 дней заранее, не смотря на то, что вы договаривались с ним о выселении ещё в начале контракта!
ЧАСТЬ 3
Определённо, большинству лендлордов не повредило бы знать больше о законе Residential Tenancies Act перед тем как сдавать жилье. Некоторые из них порой совершают глупые ошибки которые в последствие выливаются в приличную сумму на судебные разбирательства и на юристов (меня например).
И так, чтобы помочь вам, и в какой то степени сделать мою работу проще;) представляю вашему вниманию 13 пунктов которые должен знать каждый лендлорд для того, чтобы не впутываться в неприятности, а если и впутаться, то легко выпутаться.
- Когда у вас проблемы с жильцом, не важно какие – отказывается ли он разрешить вам зайти в жильё, провести санобработку, или он шумит и тд – не ждите что ситуация как-то улучшится, сама собой. Не надо писать по сто писем про одно и то же. Дайте одно-единственное предупреждение, одно письмо, и потом давайте ему соответствующее уведомление – такое, например, как нотис N5 или N4, и тд. Во многих случаях после того как тенант получает такой нотис он исправляет поведение и проблема решается. Если вы не даете нотис сразу а ждете, вы просто усугубляете проблему, поощряя нежелательное поведение и допуская то, что это поведение раздражает других жильцов – что, в свою очередь, чревато для вас просьбами о компенсации от них на совсем не маленькие суммы. Не откладывайте резину в долгим ящик!
- Когда вы думаете, что ваш тенант выехал, и оставил в своём жилье кого-то, кого вы знать не знаете, не старайтесь усидеть на двух стульях одновременно. Это очень распространённая реакция: дескать, пока новые жильцы платят арендную плату, лендлорд в порядке. Проходит три месяца, они перестают платить, и начинают "гадить в коридоре". Тут лендлорд говорит – «Они тут незаконно! Выселяйте их!» Эмм…поздновато спохватились. Они уже ваши тенанты. Так что решайте сразу, так или иначе. Если вы хотите, чтобы они жили у вас, подписывайте новый договор. Если нет, заполняйте форму А2.
- Не посылайте паралигала, на слушание по делу о ренте без того, чтобы он знал все детали о состоянии дома, возможных проблемах, жалобах от страховой и тд. Если паралигал не будет знать деталей, это задержит рассмотрение аппликации, плюс, на слушании у него не будет возможности вызвать свидетелей относительно этих вопросов. В таком случае единственный выбор, который остаётся – это отсрочка, что ещё больше увеличит размер задолженностей.
- Не заключайте сделок с тенантом относительно его платежей после того, как LTB (Landlord Tenant Board) предписал платежи согласно стандартному ордеру или ордеру с обусловленным платежом. Если у вас есть ордер, и платёж не производится согласно ему, заполните L4 при первом же нарушении, и дело в шляпе. Если вы начнёте «договариваться», и спустя месяц решите «да ну их, пора выселять», тенант скажет, что после решения LTB вы с ним мило пообщались, и полюбовно договорились платить совсем по другому сценарию. Правило номер один для ордеров с обусловленным платежом –вам не следует никогда позволять сумме долга возрастать, сколько бы ни было сказано извинений и обещаний.
- Увеличивайте арендную плату каждый год согласно правилам. Очень часто я сталкиваюсь с ситуацией когда тенанту годами не поднимают арендную плату, а это между прочем ваше право!
- Не позволяйте жильцам вселяться без оплаты за первый и последний месяц, и без доказательства принятия ответственности за utilities, если это входит в соглашение. Используйте правильно составленное соглашение, которое даёт тенанту право занять жилое помещение только в том случае, когда соблюдены все условия и обязательства.
- Просите рабочих которые приходят в сдаваемое помещение, что в то время, как они проводят работы, они не общаются с тенантами. Сколько бывает жалоб на лендорда только потому, что какой-то болтливый контрактор распустил язык! «О, этот предохранитель – барахло, старее которого я и не видел», - говорит контрактор, а тенант записывает каждое слово. Никакой болтовни, никакого пива. Работай, чёрт побери!
- Всегда помните, что Residential Tenancies Act имеет первенство перед любым соглашением или иным документом, утверждающим обратное. Креативные соглашения, которые вы можете заключить относительно аренды, или въезда в помещение, или состояния здания (об этом расскажу подробнее в следующий статье), в случае, если они противоречат закону, не имеют никакой силы. Например следить за maintenance это ваша обязанность.
- Если вам по какой либо причине (кроме emergency) надо зайти в сдаваемое помещение, не забывайте давать тенанту соответствующий нотис, в котором должно быть прописано время. Постарайтесь не давать время где промежуток будет больше четырех часов. К примеру нотисы в которых говорится «между 9am и 5pm» противоречат решению суда – читайте Guideline #19.
- Используйте форму N8 для постоянной задержки платежей наряду с формой N4 для просрочки платежей. Почему важно ВСЕГДА давать нотис N4, даже если задержка арендной платы только в один день? - потому что если в будущим вы захотите выселить тенанта за то, что он все время запаздывает с платежом (N8), суд как правило хочет видеть как минимум 10-12 таких N4.
- Берите дополнительную плату за парковку. Поймите, что у жильцов нет права на парковку. Это услуга, и льгота, которую вы можете добавить по соглашению. Парковка возможна только по соглашению, является ли это частью оригинального договора, или соглашение заключено позднее. В любом случае, перед тем как вы предоставляете парковочное место, убедитесь, что соглашение о парковке подписано, и что тенант добавил вам к депозиту за последний месяц аренды размер стоимости парковочного места – ЕЩЁ РАЗ, ДО ТОГО, КАК ОНИ НАЧАЛИ ПАРКОВАТЬСЯ!
- Не стоит самому заполнять уведомления о завершении контракта (Termination notice) , все эти N5, N6 и N7. Очень вероятно, что они будут заполнены не правильно. Без дат, времени, специфики, имён, деталей и так далее. Когда дело дойдет до слушания, суд скорее всего найдет их "дефектными" и все дело будет отклонено. Отклонить заявление, основанное на N5, не просто легко, а очень легко.
- Выучите, как платится процент за депозит, который выдан за последний месяц проживания. Если вы, согласно правилам, поднимаете арендную плату каждый год, вы просто берёте процент за депозит,и применяете его к LMR (last month rent), соответственно поднимая его. В таком случае ваш LMR всегда равен существующей оплате за жильё. Судьи в жилищном суде зачастую негодуют, если лендлорд не платит проценты за LMR. Хотелось бы, чтобы они так же негодовали, когда тенант не выплачивает аренду.
Понравилось? Поделитесь с друзьями;)
