Каково оно - работать в Канаде риэлтором?

Здравствуйте!

Случайно наткнулся в И-нете, на ваш форум.
Сразу хочу оговориться, что я не проживаю в Канаде, я из России меня просто заинтересовала ваша тема т.к. в прошлом я тоже был риэлтором, разумеется в России и мне интересна тема недвижимости вообще.
Вот я тут почитал ребята ваш форум и удивился просто, и вы ещё "нападаете" на ваших риэлторов?! Хе... да знали бы вы что на рынке недвижимости в России творится, ваши риэлторы бы вам показались самыми хорошими в мире людьми в доли секунд бы вашими самыми близкими людьми стали.

Если желаете расскажу вам свой опыт работы в одном из наших агентств недвижимости и вы сразу поймёте что у вас там "рай земной" по теме риэлторов.

Лично для себя я удивился как у вас там в Канаде всё организовано, просто рот открыл от удивления! Законы регламентирующие риэлторскую деятельность есть, лицензирование есть, обязательное страхование профессиональной ответственности тоже есть! Так вам "для справки" у нас нет всего вышеперечисленного + квалификация и образование риэлторов тоже оставляет желать лучшего.

Что же касается темы форума о секретных базах данных, не знаю как сейчас но когда я работал и "двигал недвижимое" служебные базы данных у нас были, но вот секретных точно не было.

Евген написал(а) здесь:

Законы регламентирующие риэлторскую деятельность есть, лицензирование есть, обязательное страхование профессиональной ответственности тоже есть!

Это - даааа! Шаг вправо, шаг влево - расстрел.

Печально но в России под расстрел попадает клиент! Причём как продавец так и покупатель!
По тому как наш законодатель своей далёкостью от данного вопроса развязал риэлтору руки. А он и "рад стараться" рвёт свой процент как с продавца так и с покупателя, "вешать лапшу на уши" клиентам - это в порядке вещей у нас.

А вот интересно как у вас в Канаде, ответе пожалуйста на следующие мои вопросы:

1. У вас, договор на оказание риэлторских услуг (агентский договор) с клиентом о продаже его недвижимости заключается сразу или только по факту т.е. если риэлтор найдёт покупателя на объект продавца, или найдёт объект для покупателя то с ним заключат договор если нет то и договора не будет?

Я этот вопрос задаю по причине того, что у нас в России как правило собственник объекта предпочитает продавать свою недвижимость без заключения договора с риэлторами, аргументируя это тем что ему гораздо удобнее продавать сразу через все агентства города чем через одно единственное то же самое и с покупателем. При этом происходит ситуация, что разные агенты водят своих клиентов смотреть этот объект, случаются даже комичные ситуации, что агент приводит клиентов смотреть объект который его клиенты уже смотрели с другим агентом.

2. Кто у вас платит риэлтору покупатель или продавец или же все сказу?

У нас в России зачастую происходит так, что за услуги риэлтора платит как продавец так и покупатель. Выглядит -это примерно так риэлтор говорит покупателю, что комиссию платит он но на тот момент у него уже заключён договор с собственником по которому собственник после продажи недвижимости обязан заплатить риэлтору 4% от сделки. Ну а уже на этапе заключения предварительного договора купли-продажи, риэлтор говорит покупателю о необходимости внести задаток за ту недвижимость что тот покупает. При этом продавец не получает -эти денюшки они обеспечивают гонорар риэлтора от покупателя, как правило собственник вообще не знает о данном факте. Если данный факт каким то образом становиться известен продавцу то на его возражения риэлтор отвечает так вы же хотели продать свою недвижимость сумма, что вам предложил покупатель вас устроила, вы определили свою цену в месте с заложенной в неё нашей комиссией в 4%, клиента мы вам нашли вчём проблема если вы чувствуйте что вас обманули то вы вправе отказаться от сделки при этом заплатить нам за маркетинговые услуги и продавать вашу недвижимость дальше ещё много много времени а так у вас уже есть клиент что берёт ваш объект в чём же проблема?! На возражения покупателя риэлтор ответит так -вы внесли задаток хотите отказаться от сделки и потерять 50% от задатка тем более, что вам была озвучена стоимость наших услуг и на тот момент вы были с этим согласны и готовы были его заплатить, что же произошло сейчас?
И ещё покупатель рискует потерять 50% от задатка это условное значение он может потерять и весь задаток, а в некоторых случаях ещё и остаться должным риэлтору, предположим за просмотры, подготовку документов и тому подобное.

3. Какое образование необходимо иметь чтобы стать риэлтором у вас в Канаде? И каков порядок получения статуса риэлтора? Сколько нужно затратить времини на получения статуса риэлтора?

Дело в том что у нас в России, нет требований к образованию риэлторов. К примеру чтобы стать адвокатом в России нужно а) Иметь высшее юридическое образование, б) год пробегать в стажерах у какова-нибудь адвоката, в) сдать квалификационный экзамен на право заниматься адвокатской деятельностью, г) вступить в саморегулирующуйся организацию адвокатов. Тоже самое у арбитражных управляющих и нотариусов а так же у ряда других профессии, НО ВОТ У РИЭЛТОРОВ ИЗ-ЗА НЕСОВЕРШЕНСТВА ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА ПОДОБНОГО В РОССИИ НЕТ. Есть только саморегулирующиеся организации допустим Росссийская гильдия риэлторов, членство в которой является не обязательным а добровольным от чего большинство риэлторов и агентств недвижимости пренебрегают членством в ней.

4. Какова правовая суть ваших риэлторов, как они работают самостоятельно как индивидуальные предприниматели и ли же они объединены в крупные коммерческие компании (т.к. ООО, ОАО,) или некоммерческие (т.к. коллегии, ассоциации партнёрства)? Если ваши риэлторы работают на комерческие организации работают они там официально и получают за свой труд оклад или только за процент от сделки?

Дело в том, что в России такие профессии как адвокат, нотариус арбитражный управляющий, по налоговому законодательству приравниваются к категории самозанятых граждан т.е. к индивидуальным предпринимателям которые обязаны вести отчётность и платить налоги а риэлторы простите "болтаются как г... в проруби", нет конечно же они могут оформить ИП или работать по найму в ООО, ОАО или же как индивидуальные предприниматели объединиться в некоммерческое партнерство т.к. коллегия.
Что же касается того если риэлтор работает по найму в ООО или ОАО то врятли он работает там официально и за зарплату как правило он имеет там процент от сделки. Крупных риэлторских компании имеющих статус ОАО у нас в России можно пересчитать по пальцам в основном работают в организационно-правовой форме ООО.

5. Сколько у вас в Канаде зарабатывает риэлтор?

В России к примеру риэлтор может зарабатывать очень не плохие деньги только с условием если он работает на себя как ИП и не отдаёт львиную долю прибыли "дяде". Скажем, что часто бывает так, что риэлтор получает от 10-50% от суммы сделки остальное отдаёт в кантору! Работая на себя риэлтору нет необходимости делится скем-либо и он заберет себе 100% суммы.

1. У вас, договор на оказание риэлторских услуг (агентский договор) с клиентом о продаже его недвижимости заключается сразу?

Да.

2. Кто у вас платит риэлтору покупатель или продавец или же все сказу?

Чаще всего продавец платит и своему агенту и тому агенту, который привёл ему покупателя. Обычно покупатель не платит, но бывают и исключения. В коммерческой недвижимости обычно покупатель платит своему агенту, так как там более сложные сделки.

3. Какое образование необходимо иметь чтобы стать риэлтором у вас в Канаде?

Для регистрации нужно закончить как минимум среднюю школу (требуется подтверждённый аттестат о среднем образовании), либо пройти простой экзамен на знание математики (элементарные действия и проценты) и понимание английского. Сначала нужно сдать 5 экзаменов. Их нужно сдать в течение 18 месяцев после начала первого курса. Затем даётся год чтобы зарегистрироваться в брокеридже. После регистрации выдают временный лайсенз. Затем в течение следующих 2 лет нужно сдать ещё 1 экзамен, после которого выдают постоянный лайсенз.

4. Какова правовая суть ваших риэлторов, как они работают самостоятельно как индивидуальные предприниматели и ли же они объединены в крупные коммерческие компании (т.к. ООО, ОАО,) или некоммерческие (т.к. коллегии, ассоциации партнёрства)?

И так и так бывает.

4.Если ваши риэлторы работают на комерческие организации работают они там официально и получают за свой труд оклад или только за процент от сделки?

Обычно процент от сделок, но бывают и исключения.

5. Сколько у вас в Канаде зарабатывает риэлтор?

Агентству идёт 5-10% от комиссионных агента от сделки. Зависит от агентства и от риэлтора. Остальное идёт риэлтору.

So What Exactly Do REALTORS® Do, Anyway?

Как «живется» риэлтору в Канаде?

Статья взята с сайта недвижимости Алтая с красивым названием realtai.ru.

Можно сказать, что практически 100% недвижимости в Канаде (как жилой, так и коммерческой) продается с помощью риэлторов [Ursego: очень смелое заявление]. Данная профессия, как и большинство других, связанных с обслуживанием и защитой интересов потребителя, зажата в рамки огромного количества законов и правил как юридического, так и этического характера.

Чтобы стать риэлтором в Канаде, необходимо сдать три экзамена [Ursego: по новым правилам - пять]. Первый экзамен состоит из 100 вопросов [Ursego: неверно - из 50-55] по американской системе (один правильный ответ из четырех вариантов), второй и третий – открытые вопросы, требующие точных ответов, связанных со знанием законов, основ технологии строительства, риэлторской документации, банковской ипотечной практики и т. п. Также в вопросах может быть задана конкретная ситуация, задача специалиста – объяснить, как себя вести. Есть вопросы с примерами контрактов, где нужно найти ошибки. Экзамены оцениваются по 100-бальной системе, проходной балл – 75. Процентное соотношение здесь такое: примерно 80% сдающих «проваливают» первый экзамен. 80% тех, кто сдал первый, «проваливают» второй (более тяжелый). Но те, кто прошел второй, как правило, сдают и третий. Кто сдает все три экзамена [Ursego: по новым правилам - пять], получает временную лицензию на два года, оплатив при этом саму лицензию и членство в Канадской Ассоциации Риэлторов, Ассоциации Риэлторов провинции, Городской Ассоциации, где выдается лицензия, и страховку от ошибок. Членские взносы в перечисленные организации и за страховку оплачиваются ежегодно, а неуплата вовремя чревата немедленной остановкой лицензии. В Торонто подобные структуры называются так: Canadian Real Estate Association, Real Estate Council of Ontario, Toronto Real Estate Board, но в других городах и провинциях есть свои организации. Они регулируют законы, касающиеся недвижимости, вносят поправки в эти законы и правила, меняют формы и бланки и т. д. Городская организация владеет базой данных по недвижимости конкретного города [Ursego: так не всегда - часто в местный Real Estate Board входит регион, включающий более одного города]. Так, например, если лицензия выдана в Торонто, то риэлтор не может видеть недвижимость, продающуюся в Оттаве [Ursego: если нужен доступ к MLS другого города (например, Оттавы), то платится небольшая денежка и становишься мембером также и Real Estate Board-а этого города].

Если на агента поступила жалоба и он должен заплатить штраф, то этот штраф может заплатить за него страховая компания в том случае, если он был застрахован от ошибок (речь не идет о мошенничестве). Например, если агент не посоветовал клиенту провести техническую инспекцию дома, а после закрытия сделки выяснилось, что в доме течь, устранить которую стоит дорого. В таком случае иск подается не против самого риэлтора, а против страховой компании. Теперь новоиспеченный риэлтор должен найти себе брокерскую компанию, в которой он хочет работать. Каждая компания предлагает свои условия деления комиссионных, часть которых должна идти компании, а часть – самому агенту. За первые два года новоиспеченный специалист по недвижимости должен сдать еще три экзамена: два из них обязательные и один по выбору [Ursego: по новым правилам - один; два других "переехали" в первый этап]. И через два года нужно подавать заявление на обновление лицензии. Если хоть один из этих экзаменов не будет сдан, лицензия «заморозится» и сделки будет запрещено проводить. После этого каждые два года нужно брать курсы (уже без экзаменов) и подтверждать свою лицензию. По ней риэлтор именуется «агентом по продажам» (salesperson). Довольно часто в быту его еще называют брокером, но это заблуждение. Чтобы открыть свою компанию и нанимать на работу агентов по продаже, нужно иметь звание брокера. Брокерский курс можно пройти, имея как минимум двухлетний опыт риэлтора и, конечно же, сдать экзамен на брокера. В любой рекламе риэлтор обязан писать под своим именем, кем он является: агентом по продажам или брокером, а также указывать название и телефон своей фирмы. Начинающим агентам очень тяжело удержаться в этом бизнесе, когда нет ни опыта, ни клиентуры. Как правило, только 20% из получивших лицензию обновляют ее через два года.

Агентам по недвижимости приходится мало заботиться о текстах необходимой для контрактов документации, так как практически по всем возникающим вопросам уже позаботились за них. В Ассоциации риэлторов существует огромное количество стандартных форм и бланков с текстами, написанными высокопрофессиональными юристами. Агенту необходимо только знать, какой формой воспользоваться в том или ином случае, и доносить их содержание и смысл до людей, обратившихся к нему. Естественно, одна сделка не похожа на другую и в каждом контракте будут фразы, написанные только для этой конкретной сделки. И здесь задача риэлтора – как можно четче сформулировать требования своего клиента, не допуская двусмысленного прочтения или недопонимания другой стороной. Или если один специалист получает контракт от другого, он должен вычитать его очень внимательно, внеся поправки, защищающие интересы обратившихся лиц. У канадских риэлторов существует этический кодекс, которым они обязаны руководствоваться в своей работе. Если интересы клиента плохо представлены и недосмотр или злой умысел риэлтора доказаны, клиент может обратиться в Ассоциацию Риэлторов города или провинции и такому горе-специалисту придется предстать перед дисциплинарным судом, который в лучшем случае заканчивается штрафом, а в худшем – лишением лицензии.

Вся канадская недвижимость, а также бизнесы, выставленные на продажу, находятся в одной общей базе данных (www.realtor.ca). У риэлторов есть доступ в профессиональную базу: они видят больше информации, чем широкая публика, причем эта информация обновляется ежеминутно. Клиенты пользуются непрофессиональной (публичной) базой данных, которая обновляется, как правило, один раз в день и раз в два-три дня. Таким образом, информация в ней немного отстает от реальности. Если кому-то из читателей доведется покупать недвижимость в Канаде, надо помнить о том, что все риэлторы видят в базе данных одно и то же. Хорош агент по недвижимости не тем, что у него припасено что-то в заднем кармане, а тем, что он способен понять требования клиента, найти наиболее подходящий вариант или «держать руку на пульсе», чтобы не пропустить этот вариант, как только он выйдет на рынок.

У специалистов, которые давно в бизнесе, 80% работы приходит от их бывших клиентов – здесь люди переезжают очень часто, как только у них меняется семейная или финансовая ситуация. По статистике, человек в среднем живет в одном доме или квартире 8 лет. Молодые люди не стараются выбрать себе дом на всю жизнь. Клиенты приходят либо по рекламе, либо по рекомендации. Независимо от того, в какой брокерской компании работает риэлтор, свою рекламу он оплачивает сам и свою репутацию тоже строит сам. Компания предоставляет условия для ведения бизнеса (помещение для встреч, тренинг, компьютеры, факсы и т. д.), но не клиентов. Тем, кто успел себя зарекомендовать и создать солидную клиентскую базу, живется легче, т. к. большая часть бизнеса приходит от бывших клиентов или тех, кого они приводят. Когда клиенты приходят по рекомендации людей, которым они доверяют, они автоматически доверяют и агенту. В этом случае ему не приходится преодолевать первоначальный «ледниковый период» и разбивать стену, чтобы достучаться до них и понять направление их мыслей. На сегодняшний день у многих канадцев есть «свой» риэлтор, как семейный врач или адвокат. К его мнению и советам прислушиваются, ему доверяют. В том случае, когда люди не знакомы с риэлтором лично и обратились к нему по рекламе, они остаются с ним только в том случае, если между ними возникло взаимопонимание и ему удалось завоевать доверие этих людей. По правилам, они должны подписать контракт с риэлтором о представлении его, клиента, интересов [Ursego: не обязаны]. Некоторые боятся подписывать, считая, что они связывают себя с малознакомым человеком. Но по закону, если клиент хочет прервать этот контракт, он имеет право подписать форму об аннулировании контракта, и у брокерской компании нет прав задерживать клиента. С другой стороны, серьезные агенты, ценящие свое время, не будут тратить его на несерьезного человека, с которым нет контракта и который может каждый день перебегать от одного специалиста к другому.

Практически все в Канаде обращаются к риэлторам, если нужно продать или купить недвижимость [Ursego: второе пришествие "очень смелого заявления"]. Люди не боятся мошенничества или подвоха, так как данная профессиональная деятельность в этой стране очень жестко регулируется и покрывается страховкой. При выборе специалиста, представляющего их интересы, они руководствуются советами знакомых либо звонят по рекламе, которой пестрят канадские газеты и Интернет. Здесь агент и клиенты как партнеры в танце: если они мешают друг другу и наступают на ноги, у них никогда танец не получится. Поэтому главная задача любого канадского риэлтора – заслужить доверие своих клиентов и их желание рекомендовать его другим.

Комментарии к статье от российских читателей:

# Сергей 11.8. 2012 в 09:40
вай-вай-вай... бедные, несчастные канацкие риэлтеры... Если у нас введут подобные экзамены - "профессия" риэлтер в роиссе вымрет

# Андрей 11.8. 2012 в 15:54
Вот именно так и должен выглядеть цивилизованный рынок - жестко определены правила игры, есть нормальная законодательная база, есть профессиональное образование, экзамены и лицензии. И тогда реально не надо бояться мошенников. Не то что у нас когда риэлтором назвать себя может кто угодно и поди разберись - обманет он тебя или нет, разбирается он вообще в вопросе или нет... Только вот боюсь, что большая часть наших риэлторов, к сожалению, не выжила бы в такой системе. в этом я с предыдущим выступающим согласен. Нам до Канады как до Китая пешком.

# Риэлтор 11.8. 2012 в 16:10
Андрею и Сергею. И совершенно зря вы так считаете. Конечно, думаю, что большое количество непрофессионалов бы отсеялось. Такие есть, никто не спорит. Но лично я вижу и большое количество действительно профессиональных риэлторов у нас сегодня, прекрасно разбирающихся в юридических тонкостях,банковской сфере, знающих рынок, его тенденции, прекрасных психологов. И, может быть, до Канады нам еще далековато, но не так далеко как вы предполагаете. Безусловно, такая система вырабатывалась не один год, и это нужно учитывать, российскому рынку от силы 20 лет. Поэтому для того, чтобы построить такую слаженную систему мало одних только профессионалов. И это уже участие и законодателей, и страховых компаний, и создание союзов. Но если рынок будет развиваться и Закон о нотариате, висящий как дамоклов меч не разрушит профессию риэлтора, возможно через какое-то время мы тоже будем иметь нормальную систему и цивилизованный рынок, со своей спецификой конечно, но тем не менее.

# Марат 11.8. 2012 в 16:16
Ха-ха! Ну насмешили! У нас - цивилизованный рынок через какое -то время? . В нашем-то неофеодальном обществе? Ну тогда чет через 100-200 не раньше. Супермегапрофессиональные барнаульские риэлторы готовы тягаться с канадскими брокерами? О чем вы? Да месяца бы не прожили

# lana-риэлтер 11.8. 2012 в 16:38
работаю в недвижимости почти сразу после института.Это было еще вконце 80-х,мы ходили с табличками об обмене.Было все гораздо проще,но неинтересно.Сейчас сложнее,интереснее,но много нечестных риэлтеров и даже агенств,которые портят репутацию и нервы,нам работающим серьезно и по закону.Пусть бы ввели экзамен и не один.Тогда отъсеялись все те кто делает свою работу лишь ради сиюминутной наживы.Нам надо работать честно и чтобы наше честное слово было нашей визитной карточкой!

# svetlana 17.11. 2013 в 17:55
Мне( риэлтеру с большим опытом) очень нравится как выстроена работа риэлтера в Канаде.Пусть бы и мы сдавали экзамены -от этого больше пользы будет.И отсеятся наглые риэлтеры ,которые ловчат ,врут и которым вообще не место в этом бизнесе.Наверняка у них нет знаний.Хапают то что легко достается.А настоящими серьезными вариантами заниматься не хотят. Да и государству пора задуматься о защите прав риэлтера.

The Scary Truth for Toronto Realtors

We often hear of how the number of transactions is significantly higher. If we look at the full year’s number of sales and compare 2004 to 2015 the number of transaction has increased by a whopping 21%.

The annual average increase over those eleven years works out to a much smaller 1.9% per year. Given that Toronto’s population growth over that same period works out to roughly the same 2% per year increase these “booming” real estate figures (with sarcasm intended) hardly seem stellar. In fact they are much more benign then even originally thought as it is almost like a zero sum gain.

The mass media’s coverage of the “booming” real estate market has given the wrong perception to the public. In turn, legions of new Realtors have been licensed.

In 2004 there was approximately 21 thousand Realtors that were members of the Toronto Real Estate Board. By the end of 2015 that number more than doubled to 43,727 Realtors. For those same time periods the number of sales through TREB was 83,501 and 101,299 respectively. If we make the assumption that each sale has two ends … Buyer and Seller … then the number transaction would 167,002 in 2004 and 202,598 in 2015.

The “Number of Transactions per Realtor per Year” in 2004 works out to 7.89, which is almost 8 transaction per year. By 2015 that number drops to 4.63 transaction a year.

The number of transaction per Realtor is 41% less than it used to be. Another way to say it; Realtor’s on average are doing only 59% of the transactions that they were doing back in 2004.

The drop in the numbers are staggering and scary. It’s my opinion that these numbers should be shared with every new want-to-be Realtor so they can make a better informed decision about the industry they would be getting into. It would also be nice if the number of new Realtors could be limited.



Shane Warcop

The original article (only members of "OREA - Ontario Real Estate Association" LinkedIn group can see it): https://www.linkedin.com/groups/95499/95499-6161241864717549572

Ursego написал(а) здесь:

It would also be nice if the number of new Realtors could be limited.

Однако и среди риэлторов не без коммунистов!
Shane Warcop страну не перепутал?

В этом деле (уменьшении поголовья начинающих риэлторов) были сделаны шаги, усложняющие получение лицензии. Выучить за 1.5 года 6 толстенных книг (да ещё и на неродном языке, если речь об иммигрантах) и сдать по ним 5 экзаменов (один из экзаменов - по двум книгам) - задача непростая для работающего человека (тем более что многие преквалифицируются в возрасте, когда мозги уже не такие свежие). Задача не то, чтобы невыполнимая, но попыхтеть придётся сильней (особенно если учесть, что если не уложился в 1.5 года, то начинай с начала - над головой будет постоянно висеть топор).

Здравствуйте! подскажите, насколько вообще это реально стать риэлтором иммигранту? с чего начать?
как правильно построить план действий?)

какое нужно иметь образование для этого? куда пойти учиться?
буду очень рада максимально развернутому ответу.)

ilona написал(а) здесь:

насколько вообще это реально стать риэлтором иммигранту?

Судя по их огромному количеству - вроде как реально. Но английский надо знать.

ilona написал(а) здесь:

какое нужно иметь образование для этого?

Среднее.

ilona написал(а) здесь:

куда пойти учиться?

https://www.orea.com/Education/Programs
Там перечислены курсы, которые необходимо взять - вот учебники к ним (заодно выучите профессиональную терминологию):
https://www.dropbox.com/s/nsxu29pz4slt98t/Course1_Career.pdf
https://www.dropbox.com/s/qzntazhuo0zyy7b/Course2_LandStructures.pdf
https://www.dropbox.com/s/phdtae7pjasbp64/Course3a_General.pdf
https://www.dropbox.com/s/od1z34p8somam8d/Course3b_Residential.pdf
https://www.dropbox.com/s/og3ld2oyx4hkajv/Course4_Commercial.pdf
https://www.dropbox.com/s/9oavsi3cxt9ief2/Course5_Law.pdf

Здравствуйте) спасибо большое за ответ/ Очень помогли )
но у меня теперь еще пару вопросов Б ели можно?)
я звонила в этот ОРЕА колледж и они сказали, что мне нужно обязательно приравнять мой аттестат школьный в Канаде. правильно и я их поняла? я думала, что будет достаточно лишь нотарилаьно заверенного перевода и все((( и еще, может Вы знаете какие-нибудь волонтерские программы в Торонто?

заранее благодарю Вас

Не думаю, что сюда забредают знатоки таких тонкостей... Просто делайте как они говорят.