Investment property

У меня есть несколько клиентов, которым мы сейчас ищем квартиру на покупку. Одна семья купила 2 года назад квартиру, которую они сдают и сейчас они решили купить вторую квартиру. Для других мы ищем первую квартиру на инвестмент.

На мой взгляд, такой вариант покупки недвижимости может подойти и тем, кто не совсем уверен или на сегодняшний момент они хотят покупать жильё себе.

Я хочу рассказать почему такая покупка имеет смысл.

1 комнатную квартиру можно купить за $230,000. Если вы вкладываете даунпэймент $30,000, то моргич нужно будет взять на $200,000.
Если восплользоваться калькулярором платежей моргича на 25 лет с процентной ставкой 2.85% фикс рэйт, то платёж в месяц будет составлять $931.17. Кондо фи составляют $328.60, проперти такс $1,718.93 в год (1,718.93/12=143.25 в месяц)
https://www.rbcroyalbank.com/cgi-bin/mortgage/mpc/start.cgi/start

Итого, ежемесячные платежи за эту квартиру будут составлять 931.17+328.60+143.25=1,403.02$

1 комнатные квартиры в этом доме сдаются за 1,550-1,650$. То есть квартиранты будут вам выплачивать вашу квартиру и выплатят её постепенно.

Кондо не так сильно дорожают в цене, как дома, но тоже дорожают. Главное не это, а то что другие люди будут выплачивать ВАМ ВАШУ КВАРТИРУ.

Если хотите посмотреть эту квартиру, на примере которой я произвела расчёты -- напишите мне свой имэйл и я вам вышлю ссылки на неё.

в свое время мы именно из этих соображений купили т/х в Оттаве , хотя тогда сами жили в Ванкувере.
Понимали ,что ванкуверские цены не потянем , а тут вполне себе преемлемо оказалось .

А что делать, если жильцов найти не смогла? У нас так друзья облажались - квартиру купили, а сдать не смогли. Склизское это дело...

Меня в личке спросили или человек, живущий в другой провинции сможет купить квартиру в Торонто и GTA? Да! Конечно же. Здесь огромный выбор разных квартир и здесь огромный поток людей -- сдать эту квартиру будет просто.

И где Вы моргтджи под 2.85 % видели. У нас это уже пройденный этап.

golod1966:

А что делать, если жильцов найти не смогла? У нас так друзья облажались - квартиру купили, а сдать не смогли. Склизское это дело...

Мы в этом доме недавно сняли квартиру моему клиенту, который скоро переезжает из другой провинции. Это место, в котором квартиры сдаются быстро. Оно очень удобно расположено и рядом общественный транспорт.

golod1966:

И где Вы моргтджи под 2.85 % видели. У нас это уже пройденный этап.

нужно искать хорошего моргич брокера. Предположительно до Q3, Q4 банковский процент на моргич будут удерживать на низком уровне, а к концу 2014 года его начнут повышать.

И где Вы моргтджи под 2.85 % видели. У нас это уже пройденный этап.

У нас дают моргич 2.59.

Это очень низкий процент! Прогнозируют, что к концу года % моргича пойдёт вверх.

Ludmila Zuskin:

1 комнатную квартиру можно купить за $230,000.

Люда, поясни плиз:
1. это 1-комнатная квартира, в смысле студия или всё-таки 1-бедрумная квартира?
2. существуют ли, в принципе, более дешёвая недвижимость в торонто и окресностях для инвестмент (скажем, $150000, д/п $10000-15000 ), также с целью- беспроблемно сдавать в рент? Какие расчёты в таком варианте возможны?
3. имеет ли смысл вообще рассматривать подобные виды недвижимости за 150К +/- для сдачи в рент?

Ludmila Zuskin:

И где Вы моргтджи под 2.85 % видели. У нас это уже пройденный этап.

У нас дают моргич 2.59.

Это очень низкий процент! Прогнозируют, что к концу года % моргича пойдёт вверх.

Людмила, я немного хочу внести ясность:

Покупать инвестиционную недвижимость можно сегодня только с 20% первоначального взноса (естественно, есть другие варианты, но для чистоты данного топика остановимся на базовых правилах).
Соответственно в вашем примере необходимо внести как минимум 46,000.
Однако это дает преимущество в том, что мортгидж можно сделать на 30 лет и месячный платеж заметно снизится.
Также будьте осторожны с самыми низкими интернет ставками - они реально существуют, но чаще всего имеют ряд ограничений: во-первых они на 1-2 года, а во-вторых многие из них только для owner-occupied property.
Мы недавно детально анализировали финансирование маленьких кондо (до 500sq ft) - многие сталкиваются с проблемами в этом.

Люда, поясни плиз:
1. это 1-комнатная квартира, в смысле студия или всё-таки 1-бедрумная квартира?

Это квартира 1 бедрум. То есть там есть гостиная и отдельная спальня. Её размер 599 Sqft. Её хозяин купил 5 лет назад от билдера. То есть с ним можно поторговаться, так как он не за бешеные деньги её купил.

с целью- беспроблемно сдавать в рент? Какие расчёты в таком варианте возможны?

Для того, чтобы без проблем сдавать в рент 1-бедрум квартиру, нужно покупать в таком месте, где близко транспорт и ещё лучше метро. Тогда такие квартиры легко сдаются. Если купить в удалённых местах, то мало кто захочет такую квартиру снимать, так как есть выбор квартир с лучшим расположением. Часто рентуют люди, чтобы сэкомонить на содержании машины и времени на передвижение из квартиры к учёбе/работе.

А какой по итогам года нужно заплатить налог на доход от сдачи квартиры?
То есть, берем пример выше: ежемесячные платежи за эту квартиру будут составлять 931.17+328.60+143.25=1,403.02$. Сдаем, например, за 1500.
С какой суммы будет уплачиваться налог (с чистого дохода в 100 долларов или все-таки с 1500) и какова процентная ставка.
Хотелось бы реально понять, сколько придется заплатить налог за год при сдаче данного кондо за 1500.
Спасибо за ответ.

$1500 minus mortgage Interest, minus Property Tax, minus Condo Fee, minus Insurance, minus ремоты. Остаток прибавляется к сумме вашего дохода за год, и с общей суммы платится налог. Можно еще списать амортизацию, но тогда при продаже надо будет платить налог с бОльшей суммы. Вроде так.

Ludmila Zuskin, Вы забыли в своей калькуляции посчитать налоги . То есть 1650-330 кондо фи - 450(примерно) интерест = 880х12 месяцев 10500 в год к инкому при налоге в 30% это составит 3128 в год (кстати этот доход бракетсы поднимает) то есть 264 в месяц то есть 1403+ 264 = 1667 вам это обходится. Иными словами арендуя за 1650 вы в минусе 17$ Ежемесячно!!!
Теперь главный минус такого вложения. Кондо скажем решило обновить лифты, крыши сайдинги, да что угодно с кажодого юнита это будет стоить по 10000 долларов и все , застрелись, называется вынь да полож. Ва вам с налогов вернут 30% до максимальной планки но свои 70% вам придется выложить. Другой вариант, кондоминимум разорился и все долги упали на владельцев, ситуация не гипотетическая , случается. К том же кондо нетак легко продается как дома. В варианте с кондоминиумами много но, очень много но.
Но даже при всем вышесказанном вы всеравно в плюсе поскольку ваш моргедж ежегодно становится меньше на 6000 и даже если проперти не растет в цене то получается что от вложенных вами 30 000 вы имеете ежегодный доход 20% Так что если кто знает другие способы заработать такой практически гарантированый процент на капиталовложения дайте мне знать.

Guny написал(а) здесь:

Вы забыли в своей калькуляции посчитать налоги

В какой-то степени они компенсируются тем, что кое-что из покупок можно списывать на рентал проперти.

Guny написал(а) здесь:

Кондо скажем решило обновить лифты, крыши сайдинги, да что угодно с кажодого юнита это будет стоить по 10000 долларов и все , застрелись, называется вынь да полож.

Guny написал(а) здесь:

Другой вариант, кондоминимум разорился и все долги упали на владельцев, ситуация не гипотетическая , случается.

При покупке адвокат проверяет Status Certificate в котором вся финансовая подноготная кондо-корпорейшена, в т.ч. сколько денег имеется в резервном фонде и когда в последний раз делали ремонты различных компонентов (крыши, коридоров и т.д.). Если выяснится, что дела у кондо не ахти, то сделка не состоится (т.е. проверка Status Certificate является таким же кондишеном оффера, как финансирование и инспекция дома). Конечно, может быть, что при покупке всё в шоколаде, а потом кондо комитет всё просрёт. Но вероятность этого не больше, чем если в частном доме надо менять крышу (15К долларов), а семья год без работы. Так что это не довод за или против кондо.

Guny написал(а) здесь:

К том же кондо нетак легко продается как дома.

Сейчас продать кондо не проблема. Цены на дома стали слишком высокими для пролетариата, а жить в дальних ебенях не все согласны, вот народ и начинает отходить от стереотипа "отдельный дом или смерть!". В том-же Норс-Йорке можно купить прекрасные кондо с огромными, солнечными гостинами и unobstructed view (кондо в 1400-1500 сквеар фит стОит, скажем, 350-500К, а гостиная у него больше, чем в доме за полтора миллиона в аналогичном по удалённости месте - в доме обычно планировка как в плацкартном вагоне, т.е. сквеар фит до фига, а толку мало, настроение не поднимают - вместо одного классного салона два маленьких, плюс бегать вверх-вниз, плюс вместо захварывающего дух unobstructed view - забор а-ля "в селе у бабы Нюры" да полная простреливаемость взглядами со вторых этажей соседних домов, стоЯщих в нескольких нанометрах, да и кондиционер/обогрев включишь только если совсем припрёт, а не круглые сутки как в кондо с all-included condo fees). Это всё я пишу в контексте сабжа (рентал проперти) просто чтоб показать, что продать очень даже можно, это не аргумент против кондо. Другие аргументы против можно нарыть, но не это.

Guny написал(а) здесь:

В варианте с кондоминиумами много но, очень много но.

Абсолютно верно. Но в варианте с не-кондоминиумами их не меньше! Нет варианта, который лучше или хуже ВООБЩЕ - у разных людей разные требования.

Теперь главный минус такого вложения. Кондо скажем решило обновить лифты, крыши сайдинги, да что угодно с кажодого юнита это будет стоить по 10000 долларов и все , застрелись, называется вынь да полож. Ва вам с налогов вернут 30% до максимальной планки но свои 70% вам придется выложить.

Я своим клинетам покупаю кондо в домах, у которых хороший резервный фонд. К примеру, в доме, в котором мы себе купили уже 2 квартиры, резервный фонд больше 2млн. долларов. В этом году там будут делать ремонт парковки, который обойдётся около $300к и деньги берут из резервного фонда. Никаких дополнительных платежей с владельцев квартир не возьмут.

Миша скажи где ваших Торонтах можно поменять крышу за 15к и мы на неделе с ребятами будем там. Ребятам я тыс 7 с учётом дороги и командировочных + материал скину ну и чтоб довольны были, а 8 себе за организацию. Друг в этом месяце менял на 1400 Бангало 3500 отдал.
И опять же он сам решал когда он платит и как он будет это делать.

Теперь касаемо того что дом становится аварийным и всех выделяют на время реконструкции, вопрос,внимание на экран:
Как страховка покрывает и покрывает ли ваши потери за это время?
С домом что то случается продаётся под снос и все, юнит под снос не продашь. В доме что-то полетело ну и фиг с ним пусть разваливается потом флип сделаешь и продашь а пока просто скидка жильцы. В квартире не можешь , соседи.
Ты говоришь что у вас это стало ликвидных, вполне возможно, тогда имеет хоть какой то смысл . В нашем медвежьем углу их годами продают 100- 150 никто не покупает,а дома за 700 улетают. Кстати если у нас это кондо не по китайским правилам расположено вообще неликвидное .

Guny написал(а) здесь:

Как страховка покрывает и покрывает ли ваши потери за это время?

До 6-ти месяцев оплачивается страховкой

Guny написал(а) здесь:

С домом что то случается продаётся под снос и все, юнит под снос не продашь.

Если с домом (кондо) что-то случается и надо сносить, страховка оплачивает или отстраивает.

Ursego написал(а) здесь:

чем если в частном доме надо менять крышу (15К долларов)

перестелить новые(не покрываетса страховкой) roof shingle на дом в 2700sq.f. просят у нас сегодня $5.5К-$6К. Если кому-то надо сделать ремонт крыши за $15К, то проще задействовать страховку.